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全世界范围内，能够长期将房地产作为支柱产业，数次掀起全民造富浪潮，拥有数亿死忠信徒的国家，一定非中国莫属。 在我国，不看好房地产，也不指望靠房子发财的只有两类人：赤贫阶层和顶豪阶层。 都说房地产已经从黄金时代进入白银时代，但我觉得不够准确，更确切的说，应该是从无序时代进入价值时代。 在迈向新时代的今天，我想从趋势和实操两个方面，为各位房教教徒分享下今后房产投资的思路和心得：
1、趋势
一、我国楼市的涨跌行情，从来没有任何一次是脱离政策而单独存在的，让它涨，它一定会反弹，让它跌，它也一定会下探。西方的所有经济原理在我国统统失效，千万别死板的套用发达国家的先进经验。我们的经济规律，其实非常简单，记住一句话就足以掌握：千万别顶风作案！ 二、全国楼市一盘棋，涨跌都从一线起，二线紧随其后，三线随风摆动。所以，三线投资看省会，省会投资看一线，一线投资看政策。一二三线各级城市的房价涨跌时间间隔基本为6-12个月。 三、从根本上讲，楼市是最典型的预期经济，房价也根本不存在绝对的高与低，政府引导下的大多数人对后市的判断就是预期。预期向好，100万/平也便宜，预期变差，5000元/平也还是贵。所以，判断楼市，别讲贵贱，只讲预期。 四、未来，国家再次大规模的直接刺激房地产，来拉动经济增长的傻大粗做法，极大概率不会再次出现，房价两年翻倍的吉尼斯世界纪录也不会再被打破。所以，奉劝那些已经思维定势的炒房客，高杠杆模式会死的很惨，没有了暴涨，何处安放你那高到云霄的杠杆？亲们是否还记得2015年6月股灾之时，那些融资融券被强行平仓，瞬间倾家荡产的赌徒吗？ 五、只要不彻底改变城乡二元的土地结构，农村集体土地不能真正入市，从根本上解决城市土地供不应求的局面，北上广深四个一线城市的房价就会一直涨下去。也许过程中会有坎坷，也许短期内会有反复，但是，长持一线城市的房产仍然是抵御通胀的明智之举。 六、别盲目听信砖家的建议，自己要学会分析房产成交数据。一线和重点二线城市房地产冷暖，别看新房，看二手房。连续3个月二手房成交量大幅上涨，说明行情正在启动，如果持续下跌，或者保持平稳，说明还处在淡季。至于三四线嘛，就别分析了，下一次行情估计要等8-10年。 七、千万别再天真的奢望房地产税可以降房价了，它的功效比限购、限贷和限售差远了。想要降房价，对于高层来说易如反掌，根本不用大动干戈，费时费力的出台什么房地产税。当然，也别单纯的认为房贷利息和房租可以抵扣个税，就会迎来房价上涨的行情，想要启动房价，房贷利率上浮比例下调5％就足以逆转预期。 八、房价上涨都是曲线运行、有涨有跌的，但每轮上涨之后的回调，房价绝对不会跌回到上一轮周期的高点，简单点说就是，这轮房价下跌绝不会跌回到2015年。 九、从全国范围来看，具备房产投资价值的三四线城市，只有环京、环沪和环深的部分卫星城。除此之外，别无选择。 二线省会城市周边的卫星城根本不具备投资价值。因为，二线城市正处在全面崛起、互相竞争、疯狂抢人、扩大版图的阶段，就像90年代的深圳广州和2000年的北京上海，强大的虹吸效应会把周边所有的人力和资源全部吸干，只有这样才能代表本省参与全国竞争，赢得中央的政策和垂青。所以，二线城市还远远没有发展到人口和产业外溢，带动和辐射周边小城市共同发展的阶段。 十、三四线只能投资教育，千万别投资房产。三四线城市的这轮房地产盛宴是典型的人工泡沫，只负责吹，不负责管。最好的结果就是泡沫逐渐收缩风干，而不是骤然破裂。 郑琼的纪录片《出路》把身处三座城市三个阶级的三种不同人生血淋淋的呈现出来。正如湖北小镇青年所说：“我知道这个社会不公平，我也接受这种不公平，但是在我的努力下，我只希望我的下一代可以达到北京女孩的那种状态”。 如果你生活在三四线城市，满足子女最优质教育之后还有积蓄，那么以下建议供您参考：闲置资金100万，你可以去银行买点保本理财或者基金；闲置资金500万，可以去省会城市想办法投资房产；如果闲置资金1000万，你可以去北上深搞个房票投资住宅。当然，破限购的办法有很多，拿上海来说，找个房票假结婚，最低也就10万元，孵化公司办理人才引进也就几十万。 2、实操 十一、那些告诉你现在楼市下行周期适合买房的砖家根本不懂房地产。因为房价下跌到什么程度，下跌还会有几年，没人能够预测准确，所以，现在买入就是被套牢。最佳买入点一定是楼市鼓励政策出尽之时，因为那时才是房价最低点，而且买入的税费成本也最低。当然，等不及的刚需请自便。 十二、楼市下行期，对所有计划买房的人来说，都是千载难逢的好机遇。此时最适合做两件事，一是赶快攒够首付款，二是赶快把要置换的房子卖掉，千万别担心楼市突然上涨会踏空，上面不发话，谁也不敢涨！ 十三、只有退潮时，你才能看清是谁在裸泳。房价下跌时期，要注意留意各个板块、各个小区的下跌幅度，以及抛盘数量，今后自己买房时就要从房价跌幅排行榜从后往前选。房价上涨都是感性的，下跌才是理性的。跌幅大的一定有硬伤，最抗跌的才应该是你的选项。 十四、人生两件事要趁早，一是出名，二是买房。千万别觉得积蓄不多就一拖再拖，对于绝大多数家庭来讲，集三代之力，汇六个钱包，凑够20-30％的首付，还是可以做到的。能买多大买多大，把现金和贷款都用足。买房是对你工作的激励、人生的鞭策。不买房，你的积蓄也会花到其它地方。千万记住，买房穷三年，观望毁一生。 十五、买人生第一套房，别总想着哪里升值潜力大，哪里现是洼地，买在离公司不远的市区，骑小黄车或者坐个三五站地铁上班，会让你的幸福感爆棚，大城市居而不易，把全部的精力花在工作和赚钱上，远远比每天浪费几个小时疲于奔命强。 十六、在满足了自己居住舒适度的基础上，投资房产的套数多比面积大更有优势。小户型的租售比和投资回报率都要明显优于大户型。因此，在总预算不变的情况下，宁可买三套小户型也别买两套大户型，此外更重要的一点是，小户型抵押和变现会更加的灵活。 十七、每个城市都有自己的富人集聚区。如果你实在不知道投资哪里，最简单靠谱的做法就是，离富人区越近越好。物以类聚、人以群分，有钱人买房子都非常看中邻居的阶层，富人扎堆的区域也一定是配套和品质最完善最稀缺的板块。富人区往往是游离在整个楼市行情之外单独存在的，楼市下行期，豪宅反而会逆势上涨，而每次楼市触底反弹之前，豪宅也都是最先领涨。 十八、老破小和远大新是永恒的话题。自住的话，我不必多说，大家根据需求各自对号入座。纯投资的话，老破小的优势在于租金回报率高和拆迁收益大，远大新的优势在于可能存在的补涨潜力。相比较而言，投资老破小难度更低，收益更有保证，而远大新需要等待政策利好的规划和落地，具有不确定性。请大家根据自己的风险承受能力正确抉择。 十九、不管几线城市，40年、50年产权的商住公寓都不要碰，没有房票，钱多到没处投资也不要碰。四个一线城市和重点二线已经全部出台政策限制商住公寓的用途和交易。住宅和商住在居住舒适性、交易成本和拆迁补偿上都差距巨大。国家有义务保护住宅的私有产权属性，可没有义务保护经营用途的商住公寓。70年产权的住宅已经规定到期自动续约，而商住土地到期后，再次缴纳土地出让金是板上钉钉。 二十、如果你是从三四线到一线城市打拼的屌丝单身青年，假如有机会的话，还是优先选择北上广深的本地土著结婚。两个外地人的结合，奋斗之路会比你想像的还要长很多，你们两个人这辈子的努力，就是在换取下辈子的投胎之地。人生太短，有捷径让你弯道超车，为何不选？ 3、大势 房住不炒具有划时代的意义，它不是黄金时代和白银时代的分割线，而是无序时代和价值时代的转折点。 未来，炒房的空间将越来越小，依靠胆量和赌博对财富的无序掠夺将失去土壤，房产的价值投资和稳步成长将是民心所向。 我们身处在这个快速崛起的国家，制度的完善一定是落后于经济的发展。作为芸芸众生，我们能做的就是适应它、顺应它，最后才是掌控它。
信息来源：凤凰网房产
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发表于 2018-9-25 17:29:57
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